Ressemantização das áreas centrais das cidades brasileiras e mercado imobiliário habitacional: o caso recifense (Brasil)

Lacerda, Norma; Bernardino, Iana Ludermir

doi:10.1590/2236-9996.2020-4911

Acessibilidade / Reportar erro

Brasil

Español English

sumário « anterior atual seguinte »

Sumário

dossiê: macroeconomia e desenvolvimento metropolitano, regional e local • Cad. Metropole 22 (49) • Sep-Dec 2020 • https://doi.org/10.1590/2236-9996.2020-4911 copiar

Ressemantização das áreas centrais das cidades brasileiras e mercado imobiliário habitacional: o caso recifense (Brasil)

Autoria SCIMAGO INSTITUTIONS RANKINGS

Resumo

Na década de 1990, as baixas taxas de crescimento da economia brasileira e sua inserção no mundo globalizado tiveram repercussões sobre os centros históricos das grandes cidades ao impulsionarem os governos locais a neles investirem para atrair empresas. Isso tem significado a volta do interesse do capital por esses centros e a revalorização dos respectivos entornos mediante empreendimentos imobiliários habitacionais. Ante essa dinâmica, o objetivo deste texto é identificar as implicações do retorno dos investimentos aos centros históricos sobre o mercado imobiliário de unidades habitacionais antigas e sobre o mercado de moradias novas no seu entorno, responsável pela criação de novas espacialidades que pouco se articulam às antigas espacialidades, tendo como objeto de reflexão a área central recifense.

áreas centrais; centros históricos; mercado imobiliário habitacional

Condição de Ocupação DPP			CHR					Recife
Condição de Ocupação DPP			Recife	Santo Antonio	São José*	Boa Vista*	Total	Recife
1991	Total	V. Abs.	130,0	132,0	531,0	3.332,0	4.125,0	305.901,0
	Total	%	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
	Próprios	V. Abs.	122,0	33,0	251,0	1.416,0	1.822,0	227.601,0
	Próprios	%	93,8	25,0	47,3	42,5	44,2	74,4
	Alugados	V. Abs.	5,0	84,0	252,0	1.786,0	2.127,0	62.427,0
	Alugados	%	3,8	63,6	47,5	53,6	51,6	20,4
	Cedidos	V. Abs.	3,0	14,0	28,0	116,0	161,0	13.591,0
	Cedidos	%	2,3	10,6	5,3	3,5	3,9	4,4
	Outros	V. Abs.	–	1,0	–	14,0	15,0	2.282,0
	Outros	%	–	0,8	–	0,4	0,4	0,7
2010	Total	V. Abs.	X	142,0	649,0	3.936,0	4.727,0	470.470,0
	Total	%	X	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
	Próprios	V. Abs.	X	65,0	344,0	1.972,0	2.381,0	343.914,0
	Próprios	%	X	45,8	53,0	50,1	50,4	73,1
	Alugados	V. Abs.	X	73,0	286,0	1.822,0	2.181,0	104.621,0
	Alugados	%	X	51,4	44,1	46,3	46,1	22,2
	Cedidos	V. Abs.	X	4,0	14,0	126,0	144,0	18.606,0
	Cedidos	%	X	2,8	2,2	3,2	3,0	4,0
	Outros	V. Abs.	X	–	5,0	16,0	21,0	3.329,0
	Outros	%	X	–	0,8	0,4	0,4	0,7

Localidade/Áreas	RPA 1	RPA 2	RPA 3	RPA 4	RPA 5	RPA 6	Recife
Soma das áreas dos lotes com potencial de transformação (valores absolutos)	107,97	6,75	52,86	334,93	42,33	94,62	639,45
Soma das áreas dos lotes com potencial de transformação (percentuais)	16,88%	1,06%	8,27%	52,38%	6,62%	14,80%	100,00%

Construtora/Incorporadora	Número de UHs
Moura Dubeux	1.368
Conic	306
Duarte	268
Pernambuco Construtora	108
Conlar	192
L Priori	220
Nassau	100
Grupo JCPM	283
Consórcio Novo Recife	1.076
Total	3.921

Aspectos relevantes	Mercado imobiliário em centros históricos	Mercado imobiliário de novas unidades no entorno
Transação imobiliária predominante	Aluguel – imóveis usados mais ou menos antigos.	Compra e venda de imóveis novos e/ou inconclusos
Composição do estoque ofertado	Bens heterogêneos – casas, cômodos, apartamentos em edificações de até 8 pavimentos, em diferentes estilos arquitetônicos e em diversos estados de conservação.	Bens pouco diversificados (apartamentos), em edificações de 20 a 50 pavimentos, com múltiplas unidades habitacionais.
Normas urbanísticas	Normas restritivas às mudanças morfotipológicas, o que dificulta a adaptação dos imóveis às novas necessidades habitacionais.	Normas urbanísticas de incentivo à construção verticalizada, com altos coeficientes de aproveitamento.
Políticas habitacionais	Políticas públicas de incentivo à manutenção do uso habitacional inexistentes ou de alcance reduzido.	Políticas públicas de incentivo à produção e à comercialização de unidades habitacionais a partir dos anos 2000.
Oferta	Oferta praticamente inelástica: não interesse dos agentes imobiliários na reabilitação de imóveis para fins habitacionais.	Forte elasticidade da oferta: normas urbanísticas favoráveis, políticas públicas habitacionais, disponibilidade de terrenos e interesse dos produtores imobiliários.
Perfil dos ofertantes	Muitos proprietários/locadores.	Poucas incorporadoras/construtoras.
Perfil dos consumidores	Muitos inquilinos com baixo e médio poder aquisitivo.	Muitos inquilinos com médio e alto poder aquisitivo.
Grau de informação	Proprietários/locadores e inquilinos mantêm praticamente o mesmo nível de informação.	Ofertantes e consumidores com disparidade quanto à informação.
Comportamento dos agentes	Agentes “passivos” e dispersos, com pouca capacidade de articulação e interferência sobre os mecanismos de funcionamento do mercado. Proprietários/locadores não schumpeterianos: destruição não criativa.	Agentes ativos, articulados e organizados, com capacidade de interferência sobre os mecanismos de funcionamento do mercado. Empresário schumpeterianos: criação de novas espacialidades
Modelo de funcionamento do mercado	Concorrência imperfeita: concorrência monopolística.	Concorrência imperfeita: concorrência oligopolista.

Pontifícia Universidade Católica de São Paulo Rua Ministro de Godói, 969 - 4° andar - sala 4E20 - Perdizes, 05015-001 - São Paulo - SP - Brasil , Telefone: (55-11) 94148.9100 - São Paulo - SP - Brazil
E-mail: cadernosmetropole@outlook.com

Acompanhe os números deste periódico no seu leitor de RSS

[TFN1] Observação: O Censo do IBGE de 2010 não fornece os dados acerca da condição de ocupação dos DPPs para os setores censitários que compõem o bairro do Recife.

[TFN2] * Nota: os dados dos bairros de São José e da Boa Vista referem-se às partes incluídas no perímetro do CHR.