Diretorias interligadas de empresas no setor imobiliário de Porto Alegre: uma análise exploratória da governança em redeResumo
Este estudo explora a governança no setor de incorporação imobiliária por meio das relações entre empresas incorporadoras. Parte-se de uma proposição analítica de caráter exploratório, segundo a qual empresas atuantes no mercado imobiliário de Porto Alegre compartilham administradores e conselheiros, tanto de empresas do mesmo setor quanto de diferentes setores, configurando padrões de coordenação interempresarial. Entrevistas não estruturadas revelaram dinâmicas relacionais e padrões de coordenação do setor, que foram posteriormente sistematizados e mapeados por meio da análise de redes sociais. Utilizou-se amostragem por “bola de neve”, partindo de 1.446 incorporadoras sediadas em Porto Alegre e mapeando uma rede de 8.046 empresas interconectadas. Foram utilizados dados da Receita Federal para identificar administradores em comum entre empresas. A análise de redes sociais indica que as diretorias interligadas se associam a arranjos de governança que se materializam operacionalmente por meio das Sociedades de Propósito Específico (SPE), abrangendo empresas de diversos setores. Os resultados indicam um sistema de governança que articula estabilidade estrutural, por meio da rede de diretorias interligadas, com flexibilidade operacional, representada pelas SPEs. Essa configuração se relaciona a padrões da ação empresarial, situando-se no contexto dos processos de expansão urbana, por meio de mecanismos de confiança e circulação de informações.
Palavras-chave:
Governança urbana; Expansão urbana; Incorporação imobiliária; Diretorias interligadas
Abstract
This study explores governance in the real estate development sector through the analysis of relationships among development companies. It is grounded in an exploratory analytical proposition according to which firms operating in Porto Alegre’s real estate market share managers and board members, both within the same sector and across different sectors, thereby configuring patterns of inter-firm coordination. Non-structured interviews revealed relational dynamics and coordination practices within the sector, which were subsequently systematized and mapped through social network analysis. A snowball sampling strategy was employed, starting from 1,446 real estate developers headquartered in Porto Alegre and resulting in the mapping of an interconnected network of 8,046 companies. Data from the Brazilian Federal Revenue Service were used to identify shared administrators across firms. The social network analysis indicates that interlocking directorates are associated with governance arrangements that materialize operationally through Special Purpose Entities (SPEs), encompassing firms from multiple sectors. The findings point to a governance system that combines structural stability, sustained by the network of interlocking directorates, with operational flexibility, embodied in SPEs. This configuration is associated with patterns of corporate action and is situated within the context of urban expansion processes, mediated by mechanisms of trust and information circulation.
Keywords
Urban governance; Urban expansion; Real estate development; Interlocking directorates
Introdução
Em 2017, o Brasil apresentava um déficit habitacional de 5,9 milhões de residências, afetando principalmente a população de baixa renda nas áreas urbanas. Em 2007, esse déficit era de 6,2 milhões de residências (Ministério das Cidades, 2009). Nesse intervalo, o mercado de crédito imobiliário experimentou um crescimento expressivo, aumentando de 36 bilhões de reais em 2004 para 812 bilhões de reais (valores ajustados pelo IPCA em 2018), representando um crescimento de mais de 22 vezes. A escassez habitacional, o volume recorde de crédito e a abertura de capital das grandes construtoras criaram um cenário altamente favorável às incorporadoras imobiliárias, que se tornaram protagonistas desse processo atuando na execução de empreendimentos imobiliários e na comercialização dos projetos (Augustin, 2022).
Em 2024, o conjunto de estabelecimentos classificados na atividade de incorporação imobiliária no Brasil somava 21.016 unidades formalmente ativas, segundo dados da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS). No mesmo período, foram lançadas aproximadamente 108 mil unidades habitacionais, das quais cerca de 18 mil pertenciam ao segmento de médio e alto padrão e aproximadamente 90 mil estavam vinculadas ao programa Minha Casa, Minha Vida. O valor total lançado superou R$ 34 bilhões, evidenciando a centralidade do segmento econômico na dinâmica recente do mercado imobiliário brasileiro (RAIS, 2024; ABRAINC, 2024).
Essa nova fase de “expansão da fronteira urbana” (Sanfelici, 2010) foi protagonizada pelas empresas incorporadoras, buscando áreas com maior potencial de retorno ou favorecendo a valorização de algumas regiões e, ao mesmo tempo, a desvalorização e gentrificação de outras (Rufino et al., 2021, 2023). O protagonismo dessas empresas manteve-se por meio de dois mecanismos principais: (1) poder econômico, que lhes permitiu dominar o mercado; (2) participação ativa no sistema de governança urbana, em articulação com outros setores e grupos empresariais (Soares & Aita, 2019).
Este estudo tem como objetivo explorar esse segundo aspecto, com foco nas relações interempresariais que estruturam um sistema de governança entre incorporadoras. Tal governança materializa-se, operacionalmente, por meio da presença de administradores em comum entre diferentes empresas — fenômeno conhecido como as diretorias interligadas. Esse conceito refere-se à existência de diretorias interligadas, compostas por gestores e conselheiros que ocupam simultaneamente cargos em mais de uma organização.
Nossa proposição exploratória é a de que a rede de incorporadoras mapeada seja caracterizada por padrões de governança em rede permanente, como ocorre em outros setores da economia brasileira (Lazzarini, 2010), operando através de um arranjo formal de diretorias interligadas que conecta diferentes setores econômicos e se materializa operacionalmente através de instrumentos temporários como as Sociedades de Propósito Específico (SPE). Seguindo Granovetter (2017), entendemos essa governança em duas dimensões complementares: a relacional, que abarca a história dos vínculos e as relações de origem (escolares, sindicais, religiosas) entre os atores, e a estrutural, caracterizada, nesse trabalho, pela arquitetura da rede de diretorias interligadas e pelas posições de intermediação que nela emergem. A análise aqui desenvolvida aborda ambas as dimensões: as entrevistas realizadas evidenciam a dimensão relacional dessas conexões, enquanto a análise de redes sociais revela sua arquitetura estrutural e as posições de mediação que nela se estabelecem. Conforme Granovetter (2017) e Burt (1992), essas posições de intermediação — onde atores específicos ocupam papel de mediação entre diferentes setores — estão associadas a padrões de comportamento econômico. A investigação concentra-se justamente na caracterização dessas estruturas de relação e na identificação de quais atores ocupam posições estratégicas de intermediação na rede de incorporadoras de Porto Alegre.
Para empreender esta análise voltada ao mapeamento das relações interempresariais, a coleta de dados foi realizada utilizando a técnica de “bola de neve”, partindo de um grupo inicial de 1.446 incorporadoras imobiliárias sediadas na cidade de Porto Alegre, Brasil. Esses dados foram extraídos do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), fornecido pela Receita Federal Brasileira. A metodologia de coleta e análise de dados é detalhada em seção posterior deste artigo. Além disso, as entrevistas não estruturadas foram conduzidas em diferentes momentos do processo de pesquisa. Uma parte delas precedeu a estruturação da rede, contribuindo para a formulação das questões analíticas, a definição do recorte empírico e a escolha das métricas selecionadas para fins exploratórios. Outras entrevistas foram realizadas posteriormente, com o objetivo de qualificar a interpretação estrutural dos padrões observados, sem a pretensão de produzir inferência representativa.
Com essa fundamentação metodológica, o artigo desenvolve uma análise exploratória das relações interempresariais entre incorporadoras atuantes em Porto Alegre, buscando evidenciar padrões estruturais de coordenação que não se tornam visíveis por meio da análise isolada das empresas. Embora o estudo tenha caráter exploratório, seus achados indicam a relevância analítica das relações interempresariais para a compreensão da dinâmica do setor e de sua expansão territorial.
Além desta introdução, o artigo está organizado da seguinte forma: a próxima seção discute a literatura sobre governança interorganizacional, diretorias interligadas e coordenação entre empresas. Em seguida, apresenta-se a metodologia de pesquisa e os procedimentos de coleta e análise dos dados. A seção subsequente expõe os resultados da análise de redes sociais e os principais padrões estruturais observados. Por fim, a seção conclusiva discute as implicações dos achados e aponta caminhos para pesquisas futuras.
Incorporadoras, governança interorganizacional e grupos empresariais
Nos últimos anos, o espaço urbano de Porto Alegre vem sofrendo significativas mudanças devido à expansão da sua fronteira urbana, uma vez que as incorporadoras aproveitam os espaços da cidade com grande potencial para a exploração imobiliária: é o assim chamado rent gap, ou seja, a diferença entre áreas urbanas já valorizadas e aquelas com potencial para valorização (Sanfelici, 2010). No caso de Porto Alegre, esse fenômeno concentrou-se na parte leste da cidade; o primeiro movimento ocorreu em 1982, com a instalação do Centro Comercial Iguatemi, que influenciou o aumento dos preços dos terrenos nos bairros Três Figueiras e Chácara das Pedras. Já nos anos 2000, foi inaugurado o Bourbon Country (da Cia. Zaffari) ao lado do centro comercial Iguatemi, e, mais recentemente, a incorporadora Goldsztein S.A. projetou o bairro Jardim Europa.
Em Porto Alegre, nos últimos anos, mudanças regulatórias promovidas pela municipalidade contribuíram para acelerar esse processo. Por exemplo, o Projeto de Lei do Executivo nº 011/2018, que propôs autorizar o Poder Executivo a conceder ao setor privado a operação, administração, conservação, manutenção, reforma e ampliação de espaços públicos, assim como o uso de praças e parques da cidade. Essa prática, em alguns casos, ocorre por meio de contrapartidas condicionadas à aprovação de Projetos Especiais pelas incorporadoras. A esse respeito, até 2019, todos os pedidos de Projetos Especiais em tramitação na prefeitura estavam localizados em áreas de expansão econômica na cidade e tinham relação direta com a localização dos empreendimentos das principais incorporadoras atuantes no mercado imobiliário de Porto Alegre: Cyrela Goldsztein, Melnick Even, Nex Group e Rossi (Soares & Aita, 2019). Essas empresas, especialmente Melnick Even e Cyrela Goldsztein, possuem um “senso apurado de negócio”.
[A]s empresas do setor imobiliário possuem um senso apurado – uma espécie de cartografia dos negócios – capaz de avaliar a potencialidade de uma região e, o que é mais importante, a capacidade de essa região oferecer sobrelucros de incorporação (Sanfelici, 2010, p. 8, acréscimo nosso).
As incorporadoras atuam como agentes centrais na administração do capital imobiliário em circulação, transformando-o em mercadoria habitacional. Nesse processo, operam simultaneamente nos mercados da terra, da construção e do crédito, articulando decisões espaciais, financeiras e produtivas. Ao definir o produto a ser comercializado em cada local, o incorporador realiza a gestão financeira, técnica e jurídica do empreendimento, influenciando de forma abrangente a produção do espaço urbano. Como destacam Oliveira e Rufino (2022, p. 98), “a incorporação imobiliária tende a influenciar a totalidade da produção do espaço da metrópole, ainda que não se apresente predominante no processo de produção do espaço”.
Essa posição estratégica permite às incorporadoras mobilizar capital excedente proveniente de diferentes ramos econômicos, reunindo investidores e grupos empresariais diversos em torno de projetos imobiliários específicos. Por exemplo, o Fundo Melpar, criado pela família Melnick, reúne outras quatro grandes fortunas de famílias gaúchas, além de outros nove acionistas, contando com a presença de empresários do comércio (Supermercados Zaffari), do setor calçadista (Grendene), de investimentos (Puras Family Office) e de materiais de construção (Leroy Merlin), entre outros (Soares & Aita, 2019, p. 349).
O funcionamento desse tipo de interação é ainda pouco explorado. No contexto das incorporadoras imobiliárias, o interesse central desses grupos parece não ser o controle direto das organizações ou do capital, mas sim a supervisão do mercado por meio de coordenação interorganizacional ampliada do setor. Essa dinâmica pode ocorrer por meio de interações dessas “comunidades de interesse” – cuja estrutura de relações pode contribuir para o sucesso na exploração de novas fronteiras urbanas (Roy & Bonacich, 1988).
Para compreender esse tipo de dinâmica, é necessário explicitar como se estruturam os mecanismos de coordenação interorganizacional no setor imobiliário.
A coordenação interorganizacional no setor imobiliário pode ser compreendida como o processo de gerenciar dependências entre múltiplos atores (incorporadoras, investidores, proprietários de terrenos, escritórios de advocacia, imobiliárias etc.) que combinam mecanismos informais (relações sociais pré-existentes) e formais (contratos, papéis definidos), assim como as diretorias interligadas, para viabilizar empreendimentos imobiliários (Gulati, Wohlgezogen, & Zhelyazkov, 2012; Jones & Lichtenstein, 2009; Okhuysen & Bechky, 2009). Em alguns casos, inclusive, essas interações podem gerar um movimento anticompetitivo no mercado (Lazzarini, 2010). De qualquer forma, uma coordenação desse tipo implica organização e regulação interempresarial.
Estudos recentes sobre o setor imobiliário evidenciam que, devido às particularidades do caso brasileiro, as incorporadoras são essenciais no fornecimento de habitações em escala necessária para os investidores financeiros, contribuindo para a estruturação de um novo mercado (Penha Filho et al., 2025). Essa constatação reforça a importância de compreender os mecanismos de governança que viabilizam tais articulações, particularmente através das diretorias interligadas que conectam incorporadoras a diferentes setores da economia.
É nesse contexto que a teoria da dependência de recursos se torna particularmente relevante. Pfeffer e Salancik (1978) postulam que os membros dos conselhos de administração atuam como elos entre organizações e seus stakeholders. Quando os membros de um conselho pertencem simultaneamente a mais de uma empresa, esse fenômeno é conhecido como “interlocking directorates” ou diretorias interligadas. As conexões entre os membros do conselho têm o potencial de fornecer recursos importantes para as empresas, podendo servir como canais para a disseminação de práticas corporativas.
Os laços de diretorias interligadas são importantes porque representam uma forma de regulação alternativa ao mercado. Como salientado por Mizruchi (1996), o fato de um administrador ocupar cargos em duas ou mais empresas pode favorecer o acesso a informações comercialmente sensíveis por parte do concorrente, facilitando a ocorrência de práticas colusivas. Além disso, é por meio de diretorias interligadas que a empresa absorve elementos externos de potencial distúrbio, o que permite reduzir a incerteza ambiental – devido à instabilidade dos mercados, por exemplo – e, ao mesmo tempo, favorecer o conluio e a cooptação entre empresas.
De forma mais ampla, os estudiosos da sociologia dos mercados observam essas interações como “mecanismos de cooptação de vários tipos de dependência de recursos” (Fligstein & Dauter, 2012, p. 494), que geram confiança, troca de informações, mediação de concorrência e formação de alianças políticas. Outros argumentos justificam a existência desse fenômeno. As “diretorias interligadas” podem, por exemplo, melhorar as relações contratuais, reduzindo as incertezas ambientais (Schoorman et al., 1981). Mol (2001) sugere que essas ligações podem trazer benefícios competitivos, facilitando o acesso a recursos, clientes e credores, além de promover a difusão de inovações e práticas eficazes, o que influencia positivamente o ambiente em que essas empresas operam. Por outro lado, essas ligações podem ter efeitos negativos quando associadas à sobrecarga dos diretores, reduzindo sua capacidade de monitoramento e resultando em queda no desempenho corporativo (Fich & Shivdasani, 2006).
Metodologia de pesquisa
Esta pesquisa adota um enfoque exploratório e utiliza diferentes técnicas de coleta e análise de dados. Nossa coleta de dados é organizada a partir de uma abordagem de tipo “bola de neve”: a mais apropriada para estudos envolvendo grupos de difícil acesso. A seleção da amostra iniciou-se com empresas sediadas em Porto Alegre em novembro 2024, e classificadas de acordo com o código de Classificação Nacional das Atividades Econômicas (CNAE) 4110-7/00: Incorporação de Empreendimentos Imobiliários1. Foram selecionadas empresas com faturamento superior a 4,8 milhões de reais e de diversas naturezas jurídicas. As informações sobre as incorporadoras foram obtidas por meio dos dados abertos da Receita Federal Brasileira2. Inicialmente, a amostragem permitiu-nos selecionar 1.446 empresas incorporadoras, todas sediadas na capital do estado do Rio Grande do Sul (Figura 1). Para acessar informações adicionais foi desenvolvida uma rotina de processamento de dados em linguagem Java: uma API (Interface de Programação de Aplicações) para a troca segura de dados com o banco de dados da Receita Federal Brasileira. A rotina pesquisou na base de dados do cadastro de CNPJ da Receita Federal, que forneceu informações cadastrais para cada empresa inicialmente selecionada na amostra em formato JSON (JavaScript Object Notation). As informações coletadas incluíram: razão social, endereço, sócios-administradores, sócios-diretores, diretores, CNAE de atuação, porte, capital social, entre outros.
Amostragem por meio de técnica “bola de neve”. Empresas incorporadoras de Porto Alegre e outras empresas compartilhando administradores. Fonte: elaborada pelos autores.
A partir do CNPJ dessas empresas, a rotina buscou os administradores, identificando, por sua vez, outras empresas nas quais eles atuavam de forma concomitante. A rotina buscou os CNPJs destas outras empresas (incluindo também outros setores); como resultado, foi identificado um total de 3.205 empresas adicionais. A partir desse segundo grupo de empresas, a rotina prosseguiu com a coleta de um segundo grupo de outros administradores em comum e identificou um terceiro grupo de empresas. Ao final, a coleta encontrou 8.046 empresas interconectadas por meio de administradores e (respectivas) posições administrativas em comum.
Esses dados foram armazenados em um banco de dados relacional de tipo PostgreSQL e organizados em uma matriz de dados, tendo as 8.046 empresas tanto nas linhas quanto nas colunas. Em cada célula da matriz apareceu o número de administradores em comum entre as empresas. Para fins de pesquisa, limitamos as categorias de administradores às seguintes: Administrador, Conselheiro de Administração, Presidente, Sócio-Administrador e Sócio-Gerente – todas as categorias incluindo os administradores residentes no Brasil ou domiciliados no exterior. Essa escolha mantém os vínculos formais de administração e controle de caráter permanente que caracterizam a governança em rede, operacionalizando o conceito adotado neste trabalho.
O primeiro resultado significativo desta pesquisa refere-se ao número de empresas encontradas por meio desse tipo de coleta e organização de dados: a partir de um grupo de 1446 empresas incorporadoras sediadas em Porto Alegre (e seus administradores) foi possível mapear uma rede de mais de 8 mil empresas. De fato, um dos propósitos das entrevistas não estruturadas foi responder a uma pergunta: por qual razão as empresas compartilham esse considerável número de administradores? As entrevistas e a análise de redes sociais indicam que a arquitetura de interconexões identificada na rede reconstruída expressa um padrão de coordenação interorganizacional que integra empresas de diferentes setores em torno das incorporadoras de Porto Alegre.
Essa configuração — mapeada por meio de diretorias interligadas — é interpretada, neste estudo, como uma proposição analítica de governança em rede, sem que se testem efeitos causais diretos dessa estrutura sobre a governança ou sobre processos de expansão. A análise de redes sociais, ao explorar essa proposição de caráter exploratório, evidencia a presença de empresas de setores distintos na governança da construção civil em Porto Alegre. Trata-se, portanto, de uma análise de natureza exploratória e descritiva, voltada à identificação de padrões relacionais, e não à testagem de hipóteses causais.
Importante destacar que as entrevistas funcionaram não como complemento meramente interpretativo, mas como fonte fundamental que orientou como as relações administrativas capturadas nos dados foram compreendidas e estruturadas na análise. Ajudam a revelar a origem relacional das conexões que podem estar associadas aos vínculos administrativos formais. Embora as entrevistas indiquem que tais relações informais frequentemente antecedem as formais, a análise de redes mapeia apenas o estado das conexões formais em novembro de 2024, sem permitir estabelecer empiricamente a sequência temporal ou causalidade dessas relações.
Insight das entrevistas não estruturadas
A análise das entrevistas não estruturadas sugere algumas pistas importantes para a compreensão das redes entre empresas previamente obtidas pelo método da “bola de neve”. As entrevistas3 envolveram dez informantes privilegiados, selecionados por sua posição e conhecimento do setor, incluindo arquitetos, administradores de construtoras e agentes imobiliários, todos escolhidos por sua posição, atuação ou responsabilidades que lhes conferiam um conhecimento aprofundado sobre o tema.
Essas conversas permitiram avanços na compreensão do fenômeno, revelando tanto a ampla difusão da atuação simultânea de administradores em diferentes empresas quanto o caráter estratégico dessas conexões, que articulam empresas de distintos setores e naturezas jurídicas.
O dia o XXX olha pros amigos assim, gente, vamos criar a YYY, vamos acabar com a DDD e criar a YYY vamos botar todo mundo junto. Aí pegou metade das incorporadoras pequenas de Porto Alegre, colocou no mesmo balaio e aí tu tinha cinquenta diretores dragões para tocar uma empresa (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
Nós começamos trabalhando com empreendimentos de baixo padrão [...], bem para o baixo. Depois de dois anos, começamos com empreendimentos de médio padrão [...] e, posteriormente, de alto padrão. A gente começou com incorporadoras que trabalhavam com o Minha Casa, Minha Vida [...], agora é mais com incorporadoras grandes, importantes em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul [...] e também no litoral. Essas empresas geralmente criam outras empresas. A XX1, que trabalha com empreendimentos verticais, criou uma nova empresa, parte do grupo, para atuar com condomínios horizontais no litoral, mas os administradores são os mesmos (Entrevista pessoal, março de 2025).
Esses relatos convergem ao indicar que o acesso ao terreno frequentemente atua como gatilho inicial para a articulação entre incorporadoras, investidores e parceiros, antecedendo a formalização jurídica do empreendimento.
Tem a questão do terreno. Já fizemos vários empreendimentos onde há empresas que participam apenas com o terreno, como parceiros [...], cada um entra com algo específico, nem todos se envolvem tanto no projeto e não colocam o nome deles. Geralmente fazem uma parceria com outra incorporadora e se unem para realizar um empreendimento. [...] Às vezes, duas incorporadoras se juntam e fazem até três empreendimentos juntos (Entrevista pessoal, dezembro de 2025).
Conforme relatado por algumas incorporadoras, o desenvolvimento dos empreendimentos frequentemente envolve arranjos relacionais nos quais diferentes agentes assumem papéis complementares, como cliente e fornecedor. Os relatos indicam a formação de parcerias prévias à formalização jurídica do projeto, reunindo incorporadoras, proprietários de ativos e investidores em torno da viabilização do empreendimento.
O terreno é um dos pontos-chave: se está bem localizado, especialmente em Porto Alegre, o terreno é muito caro. Por isso, as incorporadoras fazem permutas com antigos proprietários. Eles não compram o terreno; em vez disso, oferecem dois apartamentos em troca do terreno, envolvendo outras incorporadoras e investidores. Pode acontecer que seja criada uma SPE [Sociedade de Propósito Específico] especificamente para o empreendimento, vinculando diretamente o terreno ao seu CNPJ. (Entrevista pessoal, maio de 2025).
Então, pareceu um terreno gigantesco aqui que custa 30 milhões de reais. Vai, é um terreno grande. Vamos fazer o seguinte, a empresa X vai comprar 10%, a outra 20%. Eu tenho um investidor aqui que vai comprar 30%. Isso tudo antes de o empreendimento surgir. Tudo antes, inclusive, de ser formalizado. É um arranjo prévio (Entrevista pessoal, julho de 2025).
Os entrevistados sugerem que a prática de diretorias interligadas não é limitada ao âmbito das incorporadoras, ultrapassando os setores e sendo comum também, por exemplo, em atividades de varejo. Além disso, é sabido para os entrevistados que as interações não se restringem às diretorias interligadas, as relações entre estas empresas nascem das mais variadas formas: das escolas dos filhos, dos encontros no sindicato; além de outras questões, por exemplo, religiosas, se misturam a tudo isso.
(...) E de novo, muitos, de alguma forma, são amigos, cara. Tu pegar o Sr. XX, agora ele vai morar em São Paulo. O XX e o YY, os filhos deles são colegas no colégio. Então, assim, os caras se conhecem, é óbvio. Nós estamos falando de que 3% da população mundial come 3 vezes por dia, né? Imagina esses caras, desse tamanho, entende? Claro que se conhecem (Entrevista pessoal, julho de 2025).
(...) Se tu for no sindicato e pegar a lista de construtoras da cidade em especial, a maioria são XXXX. Se a gente pegar investidores de outras construtoras, Muitos XXX (Entrevista pessoal, julho de 2025).
Portanto, todo o capital social que emerge dessas relações nasce de interações que se estruturam no âmbito empresarial, mas também de outras esferas sociais ao longo do tempo. Ainda, segundo os entrevistados, em círculos empresariais restritos, essas relações são amplamente conhecidas:
Pode não ser amigo do cara de frequentar a casa, mas eles se conhecem, Porto Alegre é uma província, então eles se conhecem. E com certeza fizeram negócios juntos, ai, cara, pô, tem, tem, tem, vamos fazer um negócio. Não sei por que ele escolheu (...) Mas não sei por que ele escolheu a XXX e não escolheu a YYY ou não escolheu a DDD, ou não escolheu... Por algum motivo fecharam um bom acordo ali (Entrevista pessoal, julho de 2025).
Destas relações, aparentemente, nascem acordos específicos, por exemplo:
A YYY se associou a XXX há uns, não me lembro talvez, 8 anos atrás, 10 anos atrás. E ia ser tudo junto, ia ser mesmo uma fusão das duas empresas. E isso não deu muito certo, então... As duas coisas existem. Então eles fazem empreendimento sozinhos. Fazem empreendimento juntos. Fazem não sei o que, entendeu? Tão juntos e tão sozinhos. Então assim, XXX, não vem com muita força pra cá e quando tu quiser aportar uma grana no Sul, fala comigo. E a YYY, quando tu vier pra São Paulo, não vem XXX, porque a XXX também hoje tá com dinheiro. Então assim, não vem querer entrar no meu caminho aqui, pô, porque o meu campinho aqui já é concorrido. Vai vir mais um cara brigar comigo aqui? Vem comigo (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
Essas articulações relacionais ganham forma concreta por meio de arranjos jurídicos específicos, que permitem operacionalizar a cooperação entre os atores envolvidos. Por exemplo, quanto à modalidade jurídica, eles indicam que a SPE e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) são estruturas amplamente utilizadas no mercado imobiliário. Como bem lembra Petrechen (2016), as SPEs, no Brasil, foram criadas em 2004 (Lei nº 11.079/2004). Inicialmente para a composição das parcerias público privadas, mas que posteriormente começou a ser utilizada pela iniciativa privada. A SPE não constitui novo tipo societário, a sua duração coincide com o tempo necessário do projeto, tendo personalidade jurídica e patrimonial própria. Este instrumento começou a ser difundido a partir da falência da então construtor a Encol “em 1999, sua falência decretada, deixou 710 obras inacabadas e 42 mil mutuários sem imóveis.” ( p. 19).
Ambas são valorizadas por investidores, pois facilitam o desenvolvimento de novos empreendimentos. Os entrevistados não forneceram detalhes sobre o sistema de governança geral da cidade, concentrando-se em suas experiências no setor.
No início, eu pensava que havia concorrência entre eles, mas agora vejo que é mais uma cooperação. Todos se conhecem bem. Existe o sindicato da construção civil, e todos os principais incorporadores de Porto Alegre e do Rio Grande do Sul estão lá. Eles fazem muitos eventos, compartilham dados econômicos e interagem muito. Minha percepção é que eles mantêm boas relações, mas também querem saber o que os outros estão fazendo. [...] Acho que o sindicato atua também para influenciar o plano diretor de Porto Alegre. Dependendo do governo, tem mais ou menos sucesso. (Entrevista pessoal, dezembro de 2024).
(...) lugar onde eles comungam de algumas coisas é no sindicato. É o sindicato. Ali é o lugar onde eles se encontram eventualmente. E todos eles se conhecem, tá? Então, se encontram na praia, as pessoas vão e falam assim, pá, tá ruim a venda, né? (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
O caso do supermercado XX4 é interessante, porque há parcerias com empreendimentos em Porto Alegre que têm a base de um XX4 e, em cima, um prédio. [...] E há parcerias com shoppings e hotéis, como o XX8, que é sócio de um empreendimento na [rua] Rio Peçanha. [...] Grandes empreendimentos envolvem uma parceria estratégica com investidores e empresas grandes que se conectam para viabilizar o projeto (Entrevista pessoal, novembro de 2024).
Uma SPE é 4 ou 5 anos, se fecha. Ah, vamos usar essa SPE pra fazer outro, porque bom, aí talvez ele re economize isso. Essa reciclagem de SPE, porque eu fiz um empreendimento, vendi isso aí pro centro, o XXX já é dono de bá, bá, bá, bá, bá, e essa coisa não tem mais nada. (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
Não sei exatamente a modalidade jurídica que eles usam, mas, geralmente, para qualquer empreendimento, usam a SPE, a Sociedade de Propósito Específico. Se você olhar o CNPJ de qualquer empreendimento, verá que usam esse formato, no qual vários atores se reúnem para realizar o projeto (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
No caso específico das SPEs, pode ser observado um arranjo entre atores empreendedores para viabilizar um empreendimento; representa uma estrutura negocial de coordenação temporária, que reúne interesses e recursos de duas ou mais pessoas para a consecução de empreendimento de objeto específico e determinado (Petrechen, L. C. 2016).
Não existe o presidente que tem um poder político barra administração. Esse é um empreendimento gerido pela incorporadora, que tem lá o seu diretor comercial, o diretor técnico de engenharia, o diretor financeiro. Ele é um produto da empresa. É só um arcabouço fiscal, contábil jurídico. A SPE é isso. Tanto é que a grande maioria das pessoas, eu comprei um imóvel, comprei da XXX, ponto. (Entrevista pessoal, janeiro de 2025).
(...) então como é que eu vou dizer eu sou investidor e conheço o XXX e o XXX diz, bah, eu comprei este terreno aqui dessa casa, eu vou incorporar aqui e tal, nós vamos derrubar essa casa e vamos montar um projeto. Aí, bah, deixa eu ver como é que vai ser. Aí ele vai lá e me apresenta o projeto para os investidores dele. Faz uma reunião, chama os caras que sempre investem com ele, ou aqui vai levantar uma munaia, um prédio, vai ter essa característica. Eu quero. Eu fico com, ou numa SPE, ou numa SCP, eu fico com X% ou com uma projeção do que seriam X unidades (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
Diante dos relatos, as relações entre diretores interligados não se originam nas organizações temporárias como as SPEs, nem são suficientes, por si sós, para gerar coordenação entre incorporadoras e grupos de interesse. As entrevistas sugerem que as diretorias interligadas, junto com a sociabilidade das outras esferas sociais (por exemplo sindicato, escolas, casa na praia), operam como infraestrutura de governança que viabiliza a coordenação de ações coletivas através de mecanismos de confiança e fluxo de informações privilegiado (Mizruchi, 1996; Powell, 1990; Uzzi, 2011).
Sobre a governança e o processo de coordenação:
E Porto Alegre é uma cidade pequena, então tu pegas uma empresa que abriu capital, a MMM foi a primeira do sul que abriu capital. Capturou 700 milhões em bolsa, tô falando isso porque é informação pública, obviamente. 700 milhões capturou na bolsa de valores.
Cara, é uma empresa extremamente pressionada por quem comprou a ação. A ação abriu a R$ 8,50 e hoje ela está R$ 13,30. É difícil a manobra. E tu tem que manter esse tamanho, senão tu tá lascado. Então, tu tens que achar meios de fazer isso. Então, ela é dominante? Ela é dominante (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
É, porque daí ela diz assim, pô, tem tanta SPE que realmente ela tá em metade dos empreendimentos da cidade. Isso é um indicador de que ela tem capilaridade, que ela entra por tudo, que ela tá em todos os lugares. Aí é um indicador de presença, né? Ela tá presente em tudo (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
Assim como a grandona pode escolher, e tu vai escolher sempre quem te favorece mais. Então, eu sou um incorporador pequenininho, preciso de dinheiro. Ou eu acho um investidor ou eu acho uma outra incorporadora que tenha dinheiro sobrando. Não me adianta ser a melhor construtora do momento, mas ela tá com caixa, assim, em dificuldade ou lançou um empreendimento enorme agora e tá sem caixa de fôlego. Não adianta não. Tem que ter um parceiro que seja interessante ao teu momento (Entrevista pessoal, agosto de 2025).
As passagens acima reforçam a interpretação de que as SPEs operam como estruturas temporárias de coordenação (Lundin & Söderholm, 1995). É por meio dessas organizações que são selecionados e mobilizados subconjuntos específicos da rede de diretores interligados para a execução de projetos imobiliários determinados. Essa rede latente é formada pelas relações permanentes entre diretores, estabelecidas através das múltiplas esferas sociais mencionadas anteriormente. O processo combina a estabilidade dessas relações permanentes com a flexibilidade das organizações temporárias, permitindo a implementação dos empreendimentos e contribuindo para o avanço do processo de urbanização da cidade.
Análise de redes sociais da governança entre incorporadoras
A análise da rede resultante da amostragem por ‘bola de neve’ permite observar a seguinte configuração estrutural da rede: 6.600 empresas interagem direta ou indiretamente com as 1.446 incorporadoras sediadas em Porto Alegre, somando um total de 8.046 empresas envolvidas. Dessas, 3.828 (47,6%) possuem sede em Porto Alegre, 732 (9,1%) em outras cidades do Rio Grande do Sul e 3.486 (43,3%) fora do estado.
Nos estudos de análise de redes sociais, o número de empresas que compõem uma rede é chamado de “amplitude” da rede. Como observado, depois da amostragem, o número de empresas chega a 8046, e elas são organizadas em 742 subgrupos, chamados de “componentes” (conforme Figura 1). Na análise de redes sociais, um componente é representado por um subgrupo da rede, constituído de empresas direta ou indiretamente conectadas entre elas. O componente maior é formado de 3.189 empresas, enquanto 267 componentes são constituídos de uma só empresa (vértices isolados). Sendo assim, o component ratio é de 0,09 (742 componentes divididos por 8.046 empresas). O que deve enfim ser destacado é que, na rede mapeada, uma empresa compartilha em média 325,6 posições administrativas, considerando-se a soma das posições administrativas compartilhadas ao longo de toda a rede, com outras 142 empresas (ver Tabela 1, colunas 4 e 5). É também importante destacar que no caso das diretorias interligadas, a cada vez que a empresa A compartilha, por exemplo, 10 posições administrativas com a empresa B, por sua vez a empresa B também compartilha 10 posições administrativas com a empresa A: a matriz de dados utilizada para a análise de redes sociais é de fato simétrica, e o cálculo dos degrees não diferencia entre laços em saída (Outdegree) ou em entrada (Indegree).
estatísticas descritivas da governança da rede de diretorias interligadas no setor da construção civil
A fragmentação observada — com 742 componentes e 267 empresas isoladas — indica que, embora o interlocking seja uma prática reconhecida no setor, sua intensidade e função variam conforme a posição estrutural das empresas na rede. O componente principal concentra não apenas mais empresas, mas também apresenta maior densidade estrutural e concentra atores que ocupam posições de intermediação entre setores distintos.
Na Tabela 2 é possível observar que as SPEs, em relação às empresas incorporadoras e as imobiliárias, compartilham mais posições administrativas: são significativamente as mais centrais, apresentando valores de degree maiores. Isso não implica que o capital social seja maior nas SPEs, mas indica que essas entidades concentram posições administrativas resultantes de relações que antecedem a formalização dos empreendimentos.
A seleção de métricas foi orientada pelas questões específicas que norteiam o estudo: identificar atores centrais na rede e caracterizar funções de intermediação. Não se buscou esgotar o repertório de estatísticas disponíveis na Análise de Redes Sociais, mas sim responder às questões formuladas a partir das dinâmicas reveladas nas entrevistas. Entre os indicadores disponíveis, utilizamos o conceito e a estatística de estruturas de mediação de Gould e Fernandez (1989).
O intuito da estatística de “brokerage” é contar o número de vezes que um vértice de uma rede é “broker” numa estrutura de intermediação (Figura 2). Neste caso, dada uma tríade de vértices, tendo o vértice 1 como origem da tríade, o vértice 2 como “broker” e 3 como destino da estrutura de relações, podemos observar três tipos de “brokerage” (Figura 2). Os tipos de “brokerage” são também definidos em função do grupo de pertencimento de cada vértice: no caso da Figura 2, a título de exemplo, são apresentados três grupos. Quando os três vértices pertencem ao mesmo grupo (o mesmo setor econômico, no nosso caso em análise) teremos uma “brokerage” de tipo “coordinator”: o “broker” coordena outros vértices que pertencem ao mesmo grupo do “broker”. No caso em que o grupo do vértice 1 seja diferente do grupo do vértice 2 e 3, o vértice 1 (origem) terá que passar por um “broker-gatekeeper” para entrar em contato com o vértice 3. Em um terceiro caso, em que o grupo de origem do “broker” e do destino pertençam a três grupos diferentes, teremos um “broker-liaison” (última linha da Figura 2). As empresas que estruturam a considerada rede de diretorias interligadas, por sua vez, podem ocupar posições de mediação: uma posição de “broker” entre uma empresa origem e uma empresa destino – que não poderiam ser conectadas a não ser pela empresa “broker”.
Grafo da rede de diretorias interligadas das empresas incorporadoras da cidade de Porto Alegre
Figura 2 – Modelos de “brokerage” (Coordinator, Gatekeeper, Liaison). Fonte: elaborada pelos autores.
Essas estatísticas são calculadas em relação as 8.046 empresas incluídas na amostra. Também nesse caso, as empresas SPEs apresentam valores maiores em relação às estatísticas de “coordinator”, “gatekeeper” e “liaison”, sugerindo que o conselho de administração dessas empresas é de fato composto por administradores que ocupam posições nas diretorias de outras empresas (de outros setores). Nesse sentido, as SPEs atuam como instrumentos criados por empresas conectadas via diretorias interligadas e apresentam valores superiores de coordenação, sendo compatíveis com a interpretação de que a governança de rede se materializa em ações específicas.
Os dados da Tabela 3 são consistentes com o que foi observado nas entrevistas: as empresas se relacionam entre si, e os administradores em comum juntam empresas de setores diferentes.
Brokerage (valores médios de Coordinator, Gatekeeper, Liaison) por setores econômicos. Empresas selecionadas
Na prática, o que os resultados da Tabela 3 sugerem é que as SPEs ocupam frequentemente posições de intermediação — funcionando como coordinators, gatekeepers ou liaisons — entre diversos setores. A presença expressiva de SPEs em posições de brokerage está associada a esse padrão de mediação intersetorial. Contudo, brokerage é uma posição relacional ocupada pela SPE (como ator), não uma propriedade estrutural da rede.
Conclusões
A amostragem pela técnica da “bola de neve” identificou uma rede de 8.046 empresas interligadas, o que sugere um elevado grau de interdependência estrutural interorganizacional no setor. Um dos resultados empíricos centrais desta pesquisa refere-se à amplitude da rede reconstruída. Redes reconstruídas a partir de diferentes métodos, fontes e pontos de partida apresentam densidades estruturalmente incomensuráveis, conforme argumenta Faust (2006).
A replicabilidade do método reside na caracterização da arquitetura estrutural da rede — por meio da identificação de padrões de integração, fragmentação e papéis estruturais — passíveis de comparação com descrições estruturais consolidadas na literatura, como aquelas derivadas do conceito de k-core (Seidman, 1983), ainda que esta estatística específica não seja operacionalizada neste estudo. É importante destacar que a análise representa um retrato temporal específico (novembro de 2024) da governança em rede no setor imobiliário de Porto Alegre, o que aponta para a necessidade de análises longitudinais que acompanhem a evolução da rede e seus padrões de intermediação ao longo do tempo.
A literatura sugere a presença e a difusão de “diretorias interligadas” como uma característica distintiva do capitalismo contemporâneo (Lazzarini, 2010). Nesse sentido, o número de empresas adjacentes sugere um modelo de governança caracterizado pelo uso e pela difusão das diretorias interligadas (Jones, Hesterly & Borgatti, 1997; Provan & Kenis, 2008), conforme adotado neste trabalho.
As entrevistas contribuem para interpretar o funcionamento dessa estrutura, indicando que o compartilhamento de administradores favorece o intercâmbio de informações estratégicas e a coordenação entre empresas. Os depoimentos sugerem que, no caso de Porto Alegre, a rede opera de forma funcional e instrumental, permitindo que as empresas coordenem, por meio das SPEs, projetos de grande escala e explorem novas oportunidades de negócios com menores riscos.
Sob essa perspectiva, as SPEs, enquanto instrumentos organizacionais temporários, proporcionam o tempo necessário para operacionalizar essas relações de governança. Em conjunto, diretorias interligadas e SPEs configuram uma forma de governança que combina estabilidade estrutural, associada a redes duradouras, com flexibilidade operacional, associada a projetos temporários (DeFilippi & Sydow, 2016; Jones & Lichtenstein, 2009).
Em linha com os resultados empíricos, a análise de rede aponta para uma média elevada de posições administrativas compartilhadas. Incorporadoras, em conjunto com as SPEs, ocupam com frequência posições de intermediação (brokerage), concentrando-se em três tipos específicos: coordinator, gatekeeper e liaison. Essas posições de mediação entre diferentes segmentos e setores sugerem uma dinâmica de cooperação intersetorial associada à expansão urbana observada em Porto Alegre.
A análise de redes sociais mostrou-se uma abordagem pertinente para caracterizar as inter-relações no setor imobiliário de Porto Alegre, apontando caminhos para pesquisas futuras que aprofundem as implicações potenciais dessa arquitetura estrutural na governança corporativa e na dinâmica urbana do município. Esses achados não implicam, contudo, a caracterização automática de práticas anticompetitivas. Conforme o Decreto-Lei nº 869, de 1938, que define os crimes contra a economia popular, o administrador comum entre empresas do mesmo ramo que atue com o fim de impedir ou dificultar a concorrência pode ser penalmente sancionado, dispositivo posteriormente incorporado pela Lei nº 1.521, de 1951. Do mesmo modo, a Lei nº 12.529, de 2011, estabelece que a mera presença de diretorias interligadas não configura, por si só, infração concorrencial, sendo necessária a demonstração de intenção ou efeito anticompetitivo.
Assim, o arranjo identificado neste estudo permanece relevante como padrão estrutural de interesse para a compreensão da governança interorganizacional no setor imobiliário de Porto Alegre, articulando múltiplos setores por meio de vínculos formais, conforme revelado pela análise exploratória de diretorias interligadas.
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Essas referências não dizem respeito a uma entidade singular ou identificável, mas a espaços institucionais recorrentes de sociabilidade e coordenação setorial, mencionados de forma genérica pelos entrevistados. Nesse sentido, as dez entrevistas foram conduzidas com duração média de aproximadamente 45 minutos, entre novembro de 2024 e agosto de 2025, com anonimato garantido para preservar a confidencialidade. Reconhecemos que a ausência de advogados societários e contadores entre os entrevistados deveu-se a limitações de acesso aos atores.
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As empresas SCP são criadas para fins específicos, não possuem personalidade jurídica. Geralmente, essas entidades são criadas porque requerem menor burocracia para a sua constituição.
Declaração de disponibilidade de dados
O conjunto de dados que dá suporte aos resultados deste artigo está disponível no SciELO DATA e pode ser acessado em https://doi.org/10.48331/SCIELODATA.TPSM76.
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Editor responsável:
Paulo Nascimento Neto
